堺市の雨漏り修理｜戸建て・分譲マンション・賃貸で違う相談先と費用負担、上の階からの水漏れとの見分け方

堺市の雨漏り修理｜戸建て・分譲マンション・賃貸で違う相談先と費用負担、上の階からの水漏れとの見分け方

「マンションの天井にシミが出てきた。管理会社と上の階の人、どちらに言えばいいの？」「借りている部屋で雨漏り。自分で業者を呼んでもいい？修理代は？」「戸建ての2階の天井から水が落ちてきた。まず何を確かめれば？」——同じ雨漏りでも、住まいの形によって、最初に知らせる相手、修理を手配する人、費用を負担する人が変わります。

堺市は2006年（平成18年）4月に政令指定都市へ移行し、堺区・中区・東区・西区・南区・北区・美原区の7区からなるまちです。1967年（昭和42年）にまちびらきを迎えた泉北ニュータウン（南区など）には、市の案内によると府営住宅・公社・URの賃貸住宅や分譲マンションといった集合住宅が多く、戸建てやタウンハウスも並びます。

この記事では、住まいの形ごとの連絡先と費用負担の考え方、上の階からの水漏れとの見分け方、火災保険の確かめ方を、法律や国の資料にそって解説します。

住まいの形で変わる、最初の連絡先と費用負担

住まいの形	最初に知らせる相手	修理を手配する人	費用負担の考え方
戸建て（持ち家）	修理業者（新築から10年以内なら売主・施工会社も）	所有者	所有者。新築10年以内で雨水を防ぐ部分に欠陥があれば売主・施工会社の責任になりうる
分譲マンション（屋上・外壁・窓枠など共用部分が原因）	管理会社・管理組合	管理組合	管理組合
分譲マンション（上の階の住戸が原因）	管理会社、上の階の住人	原因の住戸の所有者	原因をつくった側（保険で対応することもある）
賃貸住宅（アパート・マンション・戸建て）	貸主・管理会社	貸主	貸主（入居者の責任による場合を除く）

※実際の責任の分け方は、管理規約・賃貸借契約・保険の内容や、雨漏りの原因によって変わります。府営住宅やUR・公社の賃貸住宅も、まず管理事務所など管理者の窓口へ連絡します。

まず確かめたい：雨漏りか、上の階・配管からの水漏れか

天井のシミや水滴は雨水とは限らず、原因によって連絡先が変わります。次の点を確かめましょう。

• 出るタイミング：雨の日や雨上がりにだけ出るなら雨漏りを、晴れが続いても出る、朝晩など水をよく使う時間に出るなら、上の階や配管からの水漏れを疑います
• シミの場所：真上が上の階の浴室・キッチン・洗濯機置き場・トイレなら水漏れを、窓際や外壁側の天井・壁なら外壁やサッシから入った雨水を考えます
• 部屋の位置：最上階や屋根のすぐ下の部屋なら、屋上・屋根からの雨漏りも候補です。真上に住戸がある部屋では、上の階の水回りや窓まわりを先に疑います
• 給水管の漏れ：堺市上下水道局は、家じゅうの蛇口を閉め、水道メーターのパイロット（星型か丸型の部品）が回っていれば、どこかで漏水していると案内しています。自宅の給水管の漏れなら、堺市の指定給水装置工事事業者に修理を頼みます（マンションは管理会社にも連絡）。排水管の漏れは水を流したときだけ起きるため、この方法では分かりません

気づいた日時・天気・シミの広がりは、写真とメモで残しておきましょう。

分譲マンション：専有部分か共用部分かで窓口が分かれる

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）は、区分所有権の目的となる建物の部分を「専有部分」、それ以外の建物の部分などを「共用部分」と定めています（第2条）。また、区分所有者は全員で建物と敷地・附属施設の管理を行う団体を構成するとされ（第3条）、一般に管理組合と呼ばれるのがこの団体です。

国土交通省が管理規約のひな型として示すマンション標準管理規約（令和7年10月改正）では、次のように整理されています。

• 屋上・屋根・内外壁・床スラブ・バルコニーなどは共用部分。天井・床・壁は躯体を除く部分が専有部分で、窓枠と窓ガラスは専有部分に含めない
• 共用部分の管理は管理組合が責任と負担で行う（第21条）。ただしバルコニーの清掃や割れた窓ガラスの入れ替えなど「通常の使用に伴う」ものは、そこを使う住戸の人が行う
• 区分所有者は、理事長の承認を受けた場合や緊急の場合などを除いて、共用部分の保存行為を自分で行えない。無断で行った場合の費用は、行った人の負担になる

屋上や外壁、サッシまわりから雨水が入っているなら、修理を手配するのは管理組合です。まず管理会社（ない場合は理事長）に、場所・日時・写真を伝えましょう。

上の階からの水漏れでは、配管のどこが原因かが分かれ目です。標準管理規約では、給水管は本管から各住戸のメーターまで（メーターを含む）、排水管は継手と立て管が共用部分とされています。住戸の中の配管や設備が原因なら、その住戸の所有者が対応するのが基本です。実際の範囲は各マンションの管理規約で確かめてください。

賃貸住宅：修理は貸主の役目。まず知らせる

民法は、貸主（賃貸人）は借りている人が使ううえで必要な修繕をする義務を負い、入居者の責任で修繕が必要になった場合は除くと定めています（第606条）。一方で入居者（賃借人）には、修繕が必要なことを遅滞なく貸主に知らせる義務があります（第615条）。

法務省は民法改正（2020年4月施行）の説明で、台風で屋根が傷み雨漏りする借家を例に、借りている建物に入居者が勝手に手を加えることはできないとしたうえで、次のときは入居者が修繕できると定められたと説明しています（第607条の2）。

1. 入居者が修繕の必要を知らせた、または貸主が知っていたのに、相当の期間内に修繕されないとき
2. 急迫の事情があるとき

雨漏りで部屋の一部が使えなくなり、それが入居者の責任でないときは、使えない部分の割合に応じて賃料が減額されます（第611条）。国土交通省のサイトで公表されている賃貸住宅の相談対応事例集は、雨漏りでまったく住めない場合の引っ越し費用は貸主に請求できると考えられるとしています。

• 電話のあとも、メールや書面で「いつ・何を伝えたか」を残し、業者を自分で呼ぶ前に貸主・管理会社の指示を確かめる
• 濡れた家財は写真に撮り、自分が契約している保険の補償内容も確認する

戸建て：原因の調査から修理まで、所有者が進める

持ち家の戸建ては、業者選びから費用の負担まで所有者が決めます。

1. 新築から10年以内か：住宅品質確保法により、新築住宅の売主や工事を請け負った会社は、屋根・外壁や窓などの建具といった「雨水の浸入を防止する部分」について10年間の瑕疵担保責任を負います。該当しそうなら、先に売主・施工会社へ連絡しましょう
2. 原因の調査：屋根・外壁・ベランダ・窓まわりのどこから入っているかを調べます。散水調査などは有料のこともあるため、方法と費用を先に確認します
3. 見積もりの比較：各社が「どこから水が入っている」と判断したかを見比べ、そのうえで金額を比べます

修理の内容	費用の目安
サッシまわり・外壁目地のシーリング補修（部分）	1.5万〜5万円程度
瓦のずれ・棟板金などの部分補修	3万〜20万円程度（瓦の差し替えは自社価格2,000円〜）
ベランダ・バルコニー防水（10〜20㎡）	10万〜30万円程度
屋根全体のカバー工法（30坪程度）	80万〜150万円程度
屋根全体の葺き替え（30坪程度）	120万〜220万円程度
足場（2階以上で必要な場合）	15万〜25万円程度

※住宅の状態・工事範囲などにより変動する参考値です。正確な金額は現地調査のうえ見積もりでご確認ください。

火災保険は「誰の保険か」から確かめる

住まいの形	建物の保険	室内・家財の保険
戸建て（持ち家）	所有者が契約する火災保険	所有者が家財も契約していれば対象
分譲マンション	共用部分は管理組合が契約（標準管理規約第24条）	専有部分と家財は、各区分所有者が自分で契約するのが一般的
賃貸住宅	貸主が契約	入居者が契約する家財の保険の内容しだい

• 台風・強風などで屋根や外壁が壊れ、そこから雨が入った場合は、風災などの補償の対象になる可能性があります。経年劣化による雨漏りは対象外が一般的です
• 上の階からの水漏れは、被害を受けた側の保険の「水濡れ」の補償や、原因をつくった側の個人賠償責任保険で対応することがあります
• 保険金の請求には保険法上の時効（原則3年）があり、手続きは契約者本人が行います。詳しくは屋根修理に火災保険は使える？をご覧ください

堺市の相談窓口と補助制度

• 堺市住宅専門家相談：マンション管理士による管理相談、弁護士による法律相談などを行っています。市内に住む方、市内に住宅を持つ方、市内の分譲マンションの管理組合・区分所有者が対象で、申込みは建築都市局 住宅部 住宅施策推進課（072-228-8215、直通）です

• 訪問営業・契約のトラブル：消費者ホットライン「188」に相談できます

• 補助制度：堺市には、1981年5月31日以前に着工した住宅の耐震診断・耐震改修などへの補助があります（担当は建築防災推進課。考え方は堺市の水回り・内装・耐震リフォーム完全ガイド）。雨漏りの修理だけに使える市の補助の有無は、工事の前に窓口で確かめてください

• 堺市役所（代表）：072-233-1101（〒590-0078 堺市堺区南瓦町3番1号）

• 堺市公式ウェブサイト：https://www.city.sakai.lg.jp/

スマイル工務店の堺市での雨漏り修理対応

スマイル工務店は大阪府松原市天美西を拠点に、堺市でも雨漏りの調査・修理を行っています。代表は防水・屋根職人の出身で、施工は自社の職人が担当します。戸建ての屋根・外壁・ベランダからの雨漏りは、現地調査・お見積もりを無料で承ります。

分譲マンションで共用部分が原因と考えられる場合は、管理組合・管理会社の判断が先になります。傷んだ室内の天井・壁紙の張り替えなどはご相談ください。賃貸住宅の方は、まず貸主・管理会社へお知らせください。

小さな修理の料金の目安はスマイル工務店の料金・費用ガイドに載せています。施工後は1年・3年・5年の無料点検を行い、施工内容に応じて5〜10年の保証をお付けしています。お電話（090-3845-5771、年中無休 8:00〜20:00）または無料見積もりフォームからご連絡ください。

まとめ

• 雨の日だけか、晴れた日も出るか、シミの真上に何があるかで、上の階や配管からの水漏れと見分ける
• 分譲マンションの屋上・外壁・窓枠などは共用部分とされることが多い。管理会社・管理組合に知らせ、自分で業者を呼ばない
• 賃貸住宅の修繕は原則として貸主の義務（民法第606条）。遅滞なく知らせ、相当の期間直らないときや急を要するときは入居者も修繕できる
• 戸建ては新築10年以内なら売主・施工会社の責任も確認。修理費はシーリングの部分補修1.5万〜5万円程度から葺き替え120万〜220万円程度まで（参考値）
• 火災保険は「誰の保険か」を確かめる。経年劣化の雨漏りは対象外が一般的

住まいの形に合った相手へ早めに知らせることが、雨漏りの被害と出費を小さくする近道です。堺市で戸建ての雨漏りにお困りなら、スマイル工務店へお気軽にご相談ください。