空き家を放置するとどうなる？固定資産税が上がる仕組みと管理不全空家・特定空家のリスク、対処法【松原市】

空き家を放置するとどうなる？固定資産税が上がる仕組みと管理不全空家・特定空家のリスク、対処法【松原市】

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は約900万戸、住宅全体に占める割合（空き家率）は13.8%で過去最多になりました。このうち、賃貸用や売却用などではなく、使い道が決まっていない空き家も約385万戸あります。

「相続した実家を、とりあえずそのままにしている」という方も多いのではないでしょうか。ただ、空き家は誰も住まなくなると想像以上の早さで傷み、税金や近所との関係、法律上の責任など、さまざまな問題につながります。

この記事では、空き家を放置したときに起こることと、その対処法を、屋根や雨漏りの修理を本業とする大阪府松原市の工務店の視点で解説します。

空き家を放置すると起こること

リスク	内容
建物の傷み	換気されず湿気がこもり、雨漏りやシロアリ、配管の劣化が進む
税金が上がる	管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、固定資産税の軽減が外れる
行政からの指導・命令	特定空家は命令に違反すると過料、最終的には行政代執行で解体されることも
近隣への被害と賠償	瓦や外壁の落下、ブロック塀の倒壊、草木や害虫、不法侵入・放火
相続の手続きが複雑になる	相続登記をしないまま相続人が増え、売りたくても話がまとまらない
売りにくくなる	傷むほど修理費がかさみ、売却価格が下がる

順に詳しく見ていきます。

1. 建物の傷みが早く進む

家は、人が住まなくなると驚くほど早く傷みます。私たちが松原市や南大阪で空き家を見せていただくと、次のような傷みがよく見つかります。

• 雨漏り：瓦のずれや雨樋の詰まりに誰も気づかず、天井や柱、床下まで水が回る
• 湿気とカビ：窓を閉め切ったままで湿気がこもり、畳や壁紙、押し入れにカビが広がる
• シロアリ：湿った木材に被害が広がり、床が沈んだり柱が弱ったりする
• 給排水の劣化：水を流さない配管の封水が切れて臭いが上がる、配管がさびる
• 庭木・雑草：枝が伸びて隣家や道路にはみ出し、落ち葉で雨樋が詰まる

小さな雨漏りでも、気づかないまま数年たつと、屋根の下地や柱の交換が必要になることがあります。住んでいれば早く気づける傷みも、空き家では見落とされがちです。雨漏りの修理については「松原市の雨漏り修理」の記事でも詳しく解説しています。

2. 固定資産税が上がることがある

住宅が建っている土地は、「住宅用地特例」によって固定資産税と都市計画税が軽くなっています。

区分	固定資産税の課税標準	都市計画税の課税標準
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	6分の1	3分の1
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	3分の1	3分の2

空き家でも、住宅として使える状態の建物が建っていれば、原則としてこの特例は続きます。ただし、後で説明する管理不全空家・特定空家として市区町村から勧告を受けると、特例の対象から外れます。200㎡以下の部分では6分の1の軽減がなくなるため「固定資産税が最大6倍になる」と言われます。住宅用地でなくなった土地には課税標準を評価額の70%までとする措置などもあるため、実際の増え方は土地によって異なりますが、税額が大きく上がることに変わりはありません。

また、空き家を解体して更地にした場合も、住宅用地ではなくなるため特例がなくなります。「解体すれば税金が安くなる」とは限らない点に注意してください。

3. 管理不全空家・特定空家に指定されるリスク

空き家については「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」があり、2023年12月13日に施行された改正で、次の2つの区分で行政が対応するようになりました。

• 特定空家：倒壊などで保安上著しく危険になるおそれがある、衛生上著しく有害になるおそれがあるなど、そのまま放置すると周囲に大きな悪影響を及ぼす状態の空き家
• 管理不全空家：そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある空き家（改正で新しく設けられた区分）

管理不全空家は、市区町村から指導を受け、改善されないと勧告を受けます。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。

特定空家は、助言・指導 → 勧告 → 命令と段階的に進み、命令に違反すると50万円以下の過料の対象になります。それでも改善されない場合は、市区町村が所有者に代わって解体などを行う行政代執行が行われることがあり、その費用は所有者に請求されます。

松原市でも「松原市空き家等の適切な管理に関する条例」が定められ、空家等対策計画に沿って空き家対策が進められています。空き家の管理は所有者の責任であることを前提に、早めに対処しておくことが大切です。

• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
• 松原市「空家等の適切な管理について」

4. 近所への被害と損害賠償の責任

空き家の傷みは、所有者だけの問題ではありません。

• 台風で屋根瓦や外壁が落ち、通行人や隣の家に被害を与える
• 古いブロック塀が地震で倒れる
• 伸びた庭木や雑草、害虫・ネズミが近所の迷惑になる
• 不法侵入やごみの不法投棄、放火の標的になる

建物や塀の欠陥が原因で他人に損害を与えた場合、所有者が損害賠償の責任を問われることがあります（民法717条の工作物責任）。住んでいなくても所有者の責任はなくならないため、少なくとも屋根・外壁・塀の点検はしておきたいところです。

5. 相続登記をしないままにしておくリスク

相続した空き家の名義が亡くなった方のままになっていることも少なくありません。2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象になります。

登記をしないまま年月が経つと、相続人がさらに亡くなって相続人の数が増え、売りたくなったときに全員の同意を集められなくなることがあります。相続した家を売るまでの手続きは「相続した実家（空き家）を売るには？」で詳しく解説しています。

空き家を放置しないための4つの選択肢

売る

使う予定がないなら、傷みが進む前に売るのが負担の少ない方法です。不動産会社の仲介で買い手を探す方法のほか、家財が残ったままや傷みのある家でも相談しやすい「買取」もあります。相続した空き家を売る場合は、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例も使えます。

貸す

立地や建物の状態がよければ、賃貸住宅として貸す方法もあります。ただし、住める状態にするための修繕費や、入居者が決まるまでの期間を見込んでおく必要があります。

解体する

建物が危険な状態で、修理しても住めない場合は解体も選択肢です。ただし、解体費用がかかることに加え、住宅用地特例がなくなる点や、建て替えができない土地（再建築不可）では解体すると土地の価値が下がる点に注意が必要です。松原市には空き家の除却（取り壊し）などを対象にした補助制度もあるため、解体を考える場合は先に市の案内を確認してください。

• 松原市「新たに空き家利活用補助制度を拡充しました。」

管理を続ける

当面は手放さない場合は、月に1回程度を目安に次の点を確認しましょう。

• 窓を開けて換気し、押し入れや収納の扉も開ける
• 水道を出して排水管に水を流す（封水切れによる臭いや害虫を防ぐ）
• 雨漏りの跡、天井や壁のシミ、床のきしみがないかを見る
• 屋根瓦のずれ、雨樋の詰まり、外壁のひび割れ、ブロック塀の傾きを外から確認する
• 郵便物やチラシを片付け、庭木や雑草を手入れする

遠方に住んでいて通うのが難しい場合は、空き家管理サービスを利用する方法もあります。

松原市で空き家の扱いに迷ったら

松原市の空き家に関する制度や補助、相談先は、市の「空き家対策」のページで確認できます。

スマイル工務店では、松原市の空き家買取として、空き家を直接買い取り、自社の職人がリフォームして新しく住む方へつないでいます。雨漏りや傷みがひどい家、家財が残ったままの家、長屋もご相談ください。屋根や雨漏りを直している職人が建物の状態を確かめ、どこをどう直せば住めるのかを見極めたうえでご提案します。相談・現地調査・買取価格のご提示までは無料です。

長屋の売却については「長屋・連棟住宅は売れる？」もあわせてご覧ください。

※この記事は2026年10月時点の制度をもとにしています。固定資産税や空家法の運用は市区町村によって異なることがあるため、最新の情報は松原市などの窓口でご確認ください。