長屋・連棟住宅は売れる？売れにくい理由と売却方法、切り離し解体・再建築不可の注意点【松原市】

長屋・連棟住宅は売れる？売れにくい理由と売却方法、切り離し解体・再建築不可の注意点【松原市】

松原市や堺市、大阪市など南大阪には、昭和の時代に建てられた長屋（連棟住宅）や文化住宅が今も多く残っています。「親から相続した長屋が空き家になっている」「隣とつながっているので、売れるのかどうかもわからない」というご相談は、松原市の工務店である私たちのもとにもよく届きます。

松原市も2026年度（令和8年度）に、老朽化した長屋の除却（取り壊し）について空き家の補助制度を拡充するなど、長屋の空き家対策に力を入れています。

この記事では、長屋が売れにくいと言われる理由と、売る前に確認したいこと、売り方と注意点を、屋根や雨漏りの修理を本業とする工務店の視点で解説します。

長屋（連棟住宅）とは

長屋は、複数の住戸が壁を共有して横につながり、それぞれの住戸に専用の玄関がある建物です。「連棟住宅」「テラスハウス」と呼ばれることもあります。共用の廊下や階段を通って各戸に入るアパートやマンション（共同住宅）とは、建築基準法上の扱いも異なります。

関西でよく使われる「文化住宅」は、昭和30〜40年代ごろに多く建てられた木造の賃貸住宅の呼び名で、長屋の形のものもアパートの形のものもあります。

まず確認したいのは「登記」と「所有関係」

長屋を売れるかどうか、どう売るかは、土地と建物を誰がどのように所有しているかで大きく変わります。

所有のパターン	売るときのポイント
土地も建物も、1戸ごとに所有している	1戸だけでも売れる。ただし建物は隣とつながったまま
建物は1戸ごと、土地は長屋全体で共有している	土地の共有者との調整が必要になることがある
長屋全体を兄弟や近所の人と共有している	長屋全体を売るにも解体するにも、共有者全員の同意が必要
区分所有建物（マンションと同じ形）として登記されている	自分の住戸は単独で売れるが、建物の取り壊しなどには他の所有者の同意が必要
土地が借地（地主から借りている）	建物を売る（借地権を譲る）には、原則として地主の承諾が必要

確認には、法務局で取れる登記事項証明書（土地・建物それぞれ）と、毎年届く**固定資産税の納税通知書（課税明細）**が役に立ちます。相続した長屋で名義が亡くなった方のままなら、売る前に相続登記も必要です。

長屋が売れにくいと言われる4つの理由

1. 住宅ローンが使いにくく、買い手が限られる

長屋は、建物が隣とつながっていて単独で建て替えにくいことや、敷地が道路の条件を満たしていないことなどから、金融機関の担保評価が低くなりがちです。住宅ローンが使えないと、現金で買える人に買い手が限られるため、売却に時間がかかります。

2. 1戸だけを切り離したり、建て替えたりするのが難しい

壁や柱、屋根を隣と共有しているため、自分の住戸だけを解体するには隣の所有者との話し合いと補修工事が必要です。建て替えには、後で説明する接道義務も関わります。

3. 建物が古く、傷みが進んでいることが多い

築50年を超える長屋も珍しくありません。私たちが長屋を見せていただくと、次のような傷みがよく見つかります。

• 隣とつながった屋根の継ぎ目や、屋根と壁の取り合い部分からの雨漏り
• 共有している雨樋の詰まりや破損
• 境界の壁（界壁）まわりの湿気とシロアリの被害
• 一部の住戸が空き家になったことによる、全体の傷みの進行

屋根や雨樋が隣とつながっているため、1戸だけを直しても雨漏りが止まらないこともあります。長屋の修理は、建物全体の構造を見て判断することが大切です。

4. 権利関係が複雑になっていることがある

土地が共有や借地になっている、隣の住戸の所有者がわからない、相続登記がされないまま何代も経っている、といったケースでは、話をまとめるのに時間がかかります。

1戸だけを解体する「切り離し」の注意点

長屋の1戸だけを解体することを「切り離し」と言います。検討するときは、次の点に注意してください。

• 隣の所有者との話し合いが必要：解体すると、隣の住戸の壁が外にむき出しになります。工事の内容や費用の分担、工事中の騒音・振動について、事前に話し合い、合意を書面に残しておくと安心です。
• 共有部分があれば共有者全員の同意が必要：土地や建物が共有になっている場合、取り壊しのような大きな変更には共有者全員の同意が必要です（民法251条）。
• 残る住戸の外壁や屋根をつくる補修工事が必要：切り離した面に新しく外壁をつくり、屋根や雨樋の端を納める工事が必要です。この補修が不十分だと、隣の住戸に雨漏りが起きることがあります。
• 費用は通常の解体より高くなりやすい：重機が入れない場所では手作業での解体になることもあり、補修工事の費用も加わります。

切り離しは、建物の構造をよく知る業者に、隣の住戸への影響まで含めて確かめてもらうことが欠かせません。

再建築不可になっていないかを確認する

建物を建てるには、原則として幅4m以上の道路に敷地が2m以上接している必要があります（建築基準法の接道義務）。古い長屋の敷地は、間口が狭い、路地の奥にある、前の道が狭いといった理由で、この条件を満たしていないことがあります。

• 接道義務を満たさない土地は、今の建物を解体すると新しく家を建てられない「再建築不可」になります。
• 幅4m未満の道でも、建築基準法上の道路として扱われるもの（いわゆる2項道路）に面していれば、道路の中心から2m後退（セットバック）することで建て替えられる場合があります。

前の道が建築基準法上の道路にあたるかどうかは、役所の建築担当の窓口で確認できます。再建築不可の土地では、解体すると土地の価値が大きく下がることがあるため、解体を決める前に必ず確認してください。

長屋の売り方

売り方	向いているケース
隣の住戸の所有者に買い取ってもらう	隣の人が敷地を広げたい、長屋をまとめて所有したいと考えている
長屋全体の所有者がそろって1棟で売る	全戸の所有者の足並みがそろう。土地がまとまり、買い手の選択肢が広がる
不動産会社の仲介で売る	立地がよく、建物の状態も比較的よい。売却に時間をかけられる
長屋や訳あり物件を扱う会社に買い取ってもらう	傷みや家財が残っている、権利関係が複雑、早く手放したい

売る前に大がかりなリフォームをしても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。まずは今の状態のまま、建物と権利関係を確かめてもらってから判断するのがおすすめです。

長屋を売るときの税金のポイント

相続した長屋を売って利益が出た場合は、譲渡所得に税金がかかります。相続した空き家には、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例がありますが、区分所有建物として登記されている建物は対象外です。長屋でも1戸ごとに独立した建物として登記されていて、ほかの要件を満たせば対象になる可能性があります。

特例の要件や確定申告については「相続した実家（空き家）を売るには？」で詳しく解説しています。

松原市の長屋の除却補助

松原市では、空き家の利活用を進めるための補助制度があり、2026年度（令和8年度）には老朽化した長屋の除却について拡充されています。対象となる条件や補助の金額、申請の時期は年度ごとに変わるため、解体を検討する場合は工事の契約前に市の最新の案内をご確認ください。

• 松原市「新たに空き家利活用補助制度を拡充しました。」

長屋の売却は、建物を見られる工務店にご相談ください

スマイル工務店は、松原市天美西を拠点に、屋根修理や雨漏り修理、リフォームを手がけてきた工務店です。松原市の空き家買取では、長屋や連棟住宅、文化住宅も買い取りのご相談を承っています。

• 隣とつながった屋根や壁の傷み具合を、職人の目で確かめたうえで買取価格をご提示します
• 家財が残ったままの長屋、雨漏りのある長屋もご相談ください
• 買い取った長屋は、自社の職人がリフォームして新しく住む方へお貸しします
• 相談・現地調査・買取価格のご提示までは無料です

空き家を持ち続ける場合のリスクは「空き家を放置するとどうなる？」もあわせてご覧ください。

※この記事は2026年10月時点の制度をもとにしています。建築や税金の取り扱いは個別の条件で変わるため、最新の情報は松原市や税務署などの窓口でご確認ください。