相続した実家（空き家）を売るには？手続きの流れと税金、3,000万円特別控除・確定申告まで【松原市】

相続した実家（空き家）を売るには？手続きの流れと税金、3,000万円特別控除・確定申告まで【松原市】

「親が住んでいた実家を相続したけれど、誰も住む予定がない」「空き家のままにしているが、売るには何から始めればいいのかわからない」。大阪府松原市でも、こうしたご相談が年々増えています。

先にポイントをまとめると、次の3つです。

• 亡くなった方の名義のままでは売れないため、売却の前に相続登記が必要です（2024年4月から義務）。
• 税金がかかるのは、売って利益が出たときだけです。相続した家は、親が買ったときの金額と時期を引き継いで計算します。
• 一定の条件を満たす空き家は、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。ただし売る時期に期限があり、確定申告も必要です。

この記事では、相続した実家を売るまでの流れと、かかる費用・税金を、松原市の工務店スマイル工務店が順を追って解説します。税金の取り扱いは個別の事情で変わるため、最終的には税務署や税理士にご確認ください。

相続した実家を売るまでの流れ

順番	やること	主な相談先
1	遺言書の有無と、相続人が誰かを確かめる	家族・司法書士
2	遺産分割協議で、誰が家を相続し、どう分けるかを決める	相続人全員
3	相続登記で、家の名義を相続した人に変える	司法書士・法務局
4	売り方（仲介・買取・解体して土地で売る）を決めて売却する	不動産会社・買取業者
5	売った翌年に確定申告をする（利益が出た場合・特例を使う場合）	税務署・税理士

相続登記の前でも、家の状態を見てもらったり、おおよその売却方法を相談したりすることはできます。手続きと並行して進めると、全体の期間を短くできます。

1. 遺言書と相続人を確かめる

まず、遺言書があるかを確認します。自宅で見つかった手書きの遺言書（自筆証書遺言）は、勝手に開封せず、家庭裁判所で「検認」の手続きを受けます。公正証書遺言や、法務局に預けられていた遺言書は検認が不要です。

遺言書がない場合は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をたどって、相続人が誰かを確定させます。思わぬ相続人がいると、後で遺産分割をやり直すことにもなりかねません。

なお、借金が多いなどの理由で相続そのものをしない「相続放棄」は、自分が相続人になったことを知ってから3か月以内に家庭裁判所で手続きをする必要があります。相続放棄を考えている場合は、家財を処分したり家を売ったりする前に専門家へ相談してください。

2. 遺産分割協議で「誰が相続して、どう分けるか」を決める

相続人が複数いる場合は、全員で話し合い（遺産分割協議）、実家を誰が相続するかを決めて遺産分割協議書にまとめます。

• 1人が相続して売る：手続きがシンプルです。ほかの相続人には、売却代金などから相続分に見合うお金を渡す方法もあります。
• 売って代金を分ける（換価分割）：実家を売り、売却代金を相続分に応じて分けます。
• 兄弟で共有名義にする：手続きは簡単に見えますが、売るときに共有者全員の同意と協力（署名・押印など）が必要になり、1人でも反対すると売れません。

「とりあえず共有にしておく」と、年月が経つうちに相続人がさらに増えて話がまとまりにくくなります。売る予定があるなら、誰の名義にして、どう分けるかを早めに決めておくのがおすすめです。

3. 相続登記をする（2024年4月から義務）

家の名義を相続した人に変える手続きが相続登記です。2024年4月1日から義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その場合は2027年3月31日までに登記が必要です。

すぐに遺産分割がまとまらない場合は、自分が相続人であることを法務局に申し出る「相続人申告登記」で、ひとまず義務を果たすこともできます。ただし、売却するには最終的に通常の相続登記が必要です。

相続登記には登録免許税（原則として固定資産税評価額の0.4%）がかかり、司法書士に依頼する場合はその報酬もかかります。詳しくは法務省の案内をご覧ください。

• 法務省「相続登記の申請義務化について」

4. 売り方を決める

相続した空き家の主な売り方は3つです。それぞれに向き・不向きがあります。

• 不動産会社の仲介で売る：広く買い手を探すため、条件のよい家なら高く売れる可能性があります。一方で、買い手が見つかるまで時間がかかることや、内覧の対応、売る前の片付けが必要になることがあります。
• 買取で売る：不動産会社や工務店などが直接買主になります。家財が残ったままや、雨漏り・老朽化など傷みのある家でも相談しやすく、売却までの期間が読みやすいのが特長です。価格は仲介で売れた場合より低めになることが一般的です。
• 解体して土地として売る：建物が古すぎる場合の選択肢ですが、解体費用がかかるうえ、建物がなくなると土地の固定資産税の軽減がなくなることがあります。また、建て替えができない土地（再建築不可）では、解体すると土地の価値が大きく下がることもあるため、解体する前に必ず相談してください。

雨漏りや傷みがある家でも、売る前に修理やリフォームをする必要があるとは限りません。直した費用が売却価格に上乗せできないことも多いため、まずは今の状態のまま相談するのが安全です。

5. 売却にかかる主な費用

売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。主に次の費用がかかります。

費用	内容
仲介手数料	仲介で売った場合。上限は売買価格が400万円を超える場合で「価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額
印紙税	売買契約書に貼る印紙代
抵当権を抹消する費用	住宅ローンなどの抵当権が残っている場合の登記費用
相続登記の費用	登録免許税と、司法書士に依頼する場合の報酬
測量費	隣地との境界がはっきりしない場合の境界確定測量
片付け・解体の費用	家財の処分や建物の解体をする場合

2024年7月からは、800万円以下の空き家などの仲介について、仲介手数料の上限を30万円（税抜）とする特例も設けられています（不動産会社からの事前の説明と合意が必要です）。

6. 税金は「利益が出たとき」だけかかる

家を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に所得税・住民税がかかります。利益が出なければ税金はかかりません。

譲渡所得 ＝ 売却代金 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

• 取得費：亡くなった方がその家と土地を買ったときの代金など（建物は経過年数に応じて減価償却した額）。相続した場合は、亡くなった方の取得費をそのまま引き継ぎます。購入時の契約書などが見つからず取得費がわからない場合は、売却代金の5%を取得費とすることができます。
• 譲渡費用：仲介手数料、印紙税、売るために行った測量や建物の取り壊しの費用など。

税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で変わります。相続した家は、亡くなった方が取得した日から数えます。

所有期間	税率（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）
5年を超える（長期譲渡所得）	20.315%
5年以下（短期譲渡所得）	39.63%

親が長く住んでいた実家であれば、多くの場合は長期譲渡所得になります。一方、昔に買った家は取得費が売却代金に比べて小さかったり、契約書が残っていなかったりして、思ったより利益が大きく計算されることがあります。そこで知っておきたいのが、次の特例です。

7. 空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産を売ったときの特例）

亡くなった方が1人で住んでいた家を相続し、一定の要件を満たして売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります（相続人が3人以上の場合は、2024年1月1日以後の売却で1人あたり最高2,000万円）。

主な要件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
• 区分所有建物として登記されている建物（マンションなど）でないこと
• 相続の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったこと（老人ホームなどに入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象）
• 相続のときから売るときまで、事業や貸付け、居住に使っていないこと
• 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 制度の期限として、2027年12月31日までの売却であること
• 売却代金が1億円以下であること
• 売るときに家が一定の耐震基準を満たしているか、家を取り壊して土地で売ること。2024年1月1日以後の売却では、売却した年の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しが行われた場合も対象になります

「相続財産を売ったときの取得費の特例（相続税の一部を取得費に加える特例）」とは一緒に使えず、どちらかを選びます。相続税を納めた方は、どちらが有利か税理士に相談してください。

詳しくは国税庁・国土交通省の案内をご覧ください。

• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」

8. 確定申告の時期と主な書類

利益が出た場合や、3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、売った年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。特例を使う場合は、税額が0円になっても確定申告が必要です。

3,000万円特別控除を使うときの主な添付書類は次のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
• 売った家と土地の登記事項証明書など
• 被相続人居住用家屋等確認書（家がある市区町村が発行します。松原市の家なら松原市に申請します）
• 耐震基準適合証明書など（家を残して売る場合）
• 売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることがわかる書類

確認書の発行には、電気・水道の使用状況がわかる書類など、空き家だったことを示す資料が求められます。発行までに日数がかかることもあるため、売る前から準備を始めると安心です。

松原市で相続した空き家の売却に迷ったら

相続した実家の売却は、相続・登記・税金と手続きが多く、「何から手をつければいいかわからない」という方がほとんどです。スマイル工務店では、松原市の空き家買取として、相続した家を直接買い取り、自社の職人がリフォームして新しく住む方へつないでいます。

• 相続登記がまだの家や、兄弟で共有している家も、手続きの順番から一緒に整理します
• 家財が残ったままの家、雨漏りや傷みのある家もご相談いただけます
• 相談・現地調査・買取価格のご提示までは無料です

空き家を持ち続ける場合のリスクは「空き家を放置するとどうなる？」、家財の片付けについては「実家じまいは何から始める？」もあわせてご覧ください。

※この記事は2026年10月時点の制度をもとにしています。税金や登記の制度は変わることがあるため、最新の情報は国税庁・法務省の案内や、税理士・司法書士にご確認ください。